Der regulatorische Rahmen für Mietplattformen in Paris hat sich zwischen Ende 2024 und Mitte 2026 gewandelt. Zwischen der automatischen Sperrung der Kalender, der 13-stelligen nationalen Registrierungsnummer und den neuen Anforderungen an den Energieausweis, die für Ferienwohnungen gelten, stellt sich die Frage nach der Zuverlässigkeit der Anzeigen in einem radikal anderen Licht als vor zwei Jahren.
Automatische Sperrung der Kalender und Nächte-Obergrenze in Paris
Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Paris eine reduzierte Obergrenze von 90 Tagen pro Jahr für die Vermietung einer Hauptwohnung. Die Plattformen müssen nun den Kalender automatisch sperren, sobald diese Grenze erreicht ist. Dieser Mechanismus verändert die Situation: Ein Mieter, der über Airbnb oder eine konkurrierende Plattform bucht, hat die technische Garantie, dass der Gastgeber die gesetzliche Grenze nicht überschreitet, was das Risiko verringert, auf eine Unterkunft zu stoßen, die gegen die Vorschriften verstößt.
Wir beobachten, dass diese automatische Sperrung von der korrekten ursprünglichen Deklaration des Status der Immobilie abhängt. Ein Eigentümer, der seine Wohnung fälschlicherweise als Hauptwohnung deklariert, um das Verfahren zur Änderung der Nutzung zu umgehen, wird nicht allein durch den Mechanismus der Kalendersperrung entdeckt. Die technische Zuverlässigkeit ist vorhanden, deckt jedoch nicht die deklarative Betrug ab.
Um diese Daten mit den Rückmeldungen von Mietern in Paris zu verknüpfen, ermöglicht ein Bericht über 123 Loger in Paris den Vergleich der Qualität der Anzeigen zwischen allgemeinen Plattformen und spezialisierten Portalen.
Tele-Service Declaloc und nationale Registrierungsnummer für möblierte Unterkünfte
Ab dem vierten Quartal 2026 erfolgt die Deklaration der Ferienwohnungen über den nationalen Tele-Service API Meublés / Declaloc. Jede Unterkunft erhält eine 13-stellige Registrierungsnummer, die zwingend in der Anzeige angegeben werden muss. Die Plattformen haben die Möglichkeit, nicht konforme Anzeigen automatisch zu deaktivieren.
Dieses System stellt einen zusätzlichen Filter dar. Ein Mieter kann die Legitimität eines Angebots vor der Buchung überprüfen. Eine Anzeige ohne gültige Registrierungsnummer sollte auf den konformen Plattformen nicht mehr erscheinen.
Das Gesetz Le Meur verstärkt diese Logik der Transparenz. Seit dem 21. November 2024 muss jede neue Teilungserklärung klar angeben, ob Ferienwohnungen im Gebäude erlaubt oder verboten sind. Ein zukünftiger Mieter kann somit im Voraus überprüfen, ob er in Konflikt mit der Eigentümergemeinschaft geraten könnte, was zuvor ein völliger blinder Fleck war.
Was Declaloc für den Mieter ändert
- Die 13-stellige Nummer ermöglicht die Überprüfung, dass die Unterkunft deklariert ist und ihr Eigentümer das anwendbare Regime einhält (Hauptwohnung, genehmigte Nutzungsänderung, klassifizierte Ferienwohnung).
- Die Plattformen deaktivieren Anzeigen, deren Nummer ungültig oder abgelaufen ist, was einen Teil der betrügerischen Angebote eliminiert.
- Die Verknüpfung mit dem Energieausweis der Unterkunft wird möglich: Mehrere Pilotdepartements verlangen bereits eine Mindestnote von E, um eine Registrierung für kurzfristige Vermietungen zu erneuern.
Energieausweis und Ferienwohnungen: Ein energetischer Filter für saisonale Vermietungen
Die Ausweitung der Anforderungen an die energieeffizienz auf saisonale Vermietungen stellt einen strukturellen Wandel dar. Neue Genehmigungen für die Nutzung als Ferienwohnung müssen einen Energieausweis zwischen A und E aufweisen. Für bestehende Wohnungen, die mit F oder G klassifiziert sind, ist die Erneuerung der Registrierung in den Pilotdepartements gefährdet.
Dieses Kriterium fungiert als Sortiermechanismus. Die energieintensivsten Wohnungen scheiden schrittweise aus dem touristischen Mietmarkt aus, was die durchschnittliche Qualität der auf den Plattformen sichtbaren Angebote verbessert. Ein Mieter, der nach 2026 eine registrierte Ferienwohnung bucht, hat die Gewissheit, dass die Unterkunft einen minimalen Energieeffizienzstandard erfüllt.
Reales Regime und Besteuerung von möblierten Unterkünften: Indirekte Auswirkungen auf das Angebot
Die Senkung der Obergrenzen des Mikro-BIC und die Reduzierung des Pauschalabzugs drängen die Eigentümer in das reale Regime. Dieser steuerliche Wechsel beseitigt Gelegenheitsvermieter, deren Mieteinnahmen die administrative Belastung nicht mehr rechtfertigen. Das Angebot professionalisiert sich, was dazu tendiert, die gesamt Zuverlässigkeit der verbleibenden Anzeigen zu verbessern.
Wir empfehlen, vor jeder Buchung systematisch drei Elemente zu überprüfen:
- Das Vorhandensein der 13-stelligen Registrierungsnummer in der Anzeige, ein Zeichen der Konformität mit Declaloc.
- Den Status der Unterkunft (Hauptwohnung mit einer Obergrenze von 90 Tagen in Paris oder genehmigte Nutzungsänderung für eine Vermietung ohne Begrenzung).
- Die Angabe des Energieausweises, der in den kommenden Monaten zunehmend ein Qualitätsmerkmal werden wird.
Strafen und Kontrollen in Paris: Ein System, das auf Betrüger drückt
Die Stadt Paris hat seit 2023 über 500 Verfahren eingeleitet. Der Gesamtbetrag der verhängten Geldstrafen übersteigt 6 Millionen Euro. Die Strafen reichen von 5.000 Euro für fehlende Deklaration bis zu 50.000 Euro für fehlende Nutzungsänderung.
Dieses Maß an Repression verändert die wirtschaftliche Kalkulation der Eigentümer, die zur Betrug verleitet werden. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung im Marais, die ohne Genehmigung zur Nutzungsänderung vermietet wird, setzt ihren Eigentümer einer Geldstrafe aus, die mehrere Jahre Mieteinnahmen absorbieren kann. Die Kosten für die Nutzungsänderung selbst (geschätzt zwischen 60.000 und 80.000 Euro für eine 40 m² große Wohnung in diesem Bezirk) schrecken vor unterdimensionierten Projekten ab.
Für einen Mieter hat dieser repressiven Kontext einen positiven Nebeneffekt: Die Anzeigen, die auf den konformen Plattformen online bleiben, entsprechen zunehmend tatsächlich genehmigten Wohnungen. Die Sortierung erfolgt sowohl durch wirtschaftlichen Druck als auch durch technische Filterung.
Das Vertrauen in die Mietplattformen in Paris im Jahr 2026 beruht nicht mehr nur auf dem Ruf einer Website. Es hängt von der regulatorischen Architektur ab, die sich den Plattformen selbst auferlegt. Die automatische Sperrung der Kalender, Declaloc und die Anforderungen an den Energieausweis schaffen eine überprüfbare Grundlage. Das verbleibende Risiko bleibt der deklarative Betrug, den nur kommunale Kontrollen und Meldungen von Eigentümergemeinschaften angehen können.